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最优质的民营房企也遭遇了做空

2022-08-14 14:32:13 极速28 已读

作者|周智宇

房地产市场的担忧氛围,已经弥漫向了稳健的蓝筹地产商。自碧桂园、远洋、金地之后,又一家蓝筹房企龙湖也突遭谣言侵袭,疑被做空。

被视为民营房企旗帜的龙湖,在8月10日突遇股债双杀,日内市值蒸发逾200亿人民币,连带着整个地产板块也出现大幅下挫,碧桂园一度下跌9.56%、时代中国重挫7.8%。

龙湖的遭遇显示了,跃跃欲试的做空机构从未离去,一直徘徊在房企头顶,像龙湖、远洋和金地这样长期的地产蓝筹股也成了他们的目标。

面对做空者挥出的屠刀,龙湖给予了坚定的反击。龙湖集团很快对商票逾期传闻予以澄清,称纯属谣言,并已准备起诉。

对空头而言,销售业务稳健、经营性业务转型效果明显,近期也得到监管层发债支持的龙湖集团,不会是块“好啃的骨头”。

监管层也很快有了反应。8月10日,上海票据交易所公告称,经核实,截止2022年8月10日,龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录,相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行,对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

空头再临

万科董事长郁亮在6月底的股东大会上表态,房地产市场短期已触底,接下来是个缓慢恢复的过程。

但7月份各地出现的停工、停贷“黑天鹅”,打乱了楼市复苏的节奏,以至于包括龙湖、金地和万科在内,这些秉持长期主义的好学生们,也成了做空者的目标。

龙湖8月10日的大跌,出乎投资者预料。

有传言称,龙湖集团商票出现了逾期。

对此,龙湖集团很快做出了回应:这是完全的谣言,龙湖从去年开始就完全不做商票。现在商票余额7亿,年底前逐步兑付到位。

华尔街见闻查询上海票据交易所票据信息披露平台发现,龙湖并无商票逾期。

龙湖还表示,关注到相关谣言源头,已经准备起诉。

谣言之外,不少投资者认为,瑞银在8月10日发布的一份评级报告是做空的导火索。瑞银称,碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金,产生了负的自由现金流,而市场也对现金流损耗存在担忧。

瑞银在报告中,将碧桂园和龙湖的评级下调至中性,并且将龙湖的目标价从57港元大幅下调至25.7港元。 

在今年3月中旬,瑞银也曾对旭辉发布“看空”报告,随后旭辉CEO林峰怒怼瑞银“做空”,认为地产股被空头过度打压,加上后续高层喊话,提振市场信心,旭辉的股价也很快收复了失地。

然而如今市场信心持续低迷,即便是对龙湖集团这样在行业下行期也能展现出韧性的房企,信心也很脆弱了,一则谣言就击穿了它的股价。

做空报告+商票谣言,这看起来是很典型的做空机构的惯常操作手法。在龙湖之前,远洋、金地也有类似的遭遇,它们同样是优质蓝筹房企。

有香港投行人士分析称,在目前的地产板块中,能够做空的股票真的不多了,也仅剩下龙湖这样的蓝筹房企。上半年,龙湖是少数得到监管支持,在行业融资困难下发行债券的房企之一。

在房地产板块,龙湖集团的股票、债券可以说是最坚挺的一家。

从年初至今,连碧桂园等房企的远期债券价格也下挫至30美分左右,干到了破产价的3折。龙湖集团美元债价格则还在90美分以上,远期的几只债券也在60美分左右。

目前,在港股上市的龙头房企中,碧桂园的市净率仅为0.23,央企中海、华润置地的市净率也分别跌到了0.52、0.79,万科企业的市净率也仅在0.55。而即便是在8月10日的大跌之后,龙湖集团的市净率仍在0.83。

也就是说,相比其他房企,龙湖集团的股票有很大的做空空间。

从数据来看,在今年5月、6月,龙湖集团每天的做空比例大多在10%左右,但7月份以来,每日做空比例超过20%已经成为常态,高的时候能达到41.37%。

有香港投行股票分析师表示,龙湖今天的成交额并不高,全天换手率不过0.71%,成交金额也就在9.13亿港币左右,但带来的却是接近20%的股价下挫、市值蒸发超200亿元人民币,并且美元债也在股价波动影响下,出现下挫。

可以说,空头们等来了一个向龙湖集团发难的时机,并且获利明显。

提振信心

远洋、金地、龙湖这些优质的蓝筹地产的遭遇折射了,房地产已然进入了一种信心脆弱的恶性循环当中,一则无厘头的传闻,就会导致房企突然的股债下跌。

房企的管理层们,在经营的压力之外,还得将大量心思花费在与投资者沟通,维持市场信心上,避免因股、债波动导致购房者的信心受到影响,进入资本市场和经营层面的双重漩涡中。

做空房企的成本很低,并且随着行业走弱,能够做空的对象也越来越少,这也使得“秃鹫们”将目光不断地拓展到了头部优质民营房企。

不过,做空者们能够给出的理由,也越来越乏力了。

如果说此前对其他民营房企的做空,可以用房地产行业销售走弱、对未来房企销售有大幅下滑的预期来解释,但对于龙湖集团的做空,就显得非常无厘头了。

龙湖是一家在财务上非常谨慎的房企,连续多年三道红线都处于绿档,现金短债比更是行业最高水平,大约为4倍。

华尔街见闻了解到,龙湖集团内部一直保持着底线思维。董事长吴亚军就曾多次提出,在极端情况下,如果一套房都卖出不去,还要支付员工工资、还贷和供应商款项,钱从哪来?

龙湖的答案是,在地产开发业务上,会以销定投,保住交付和正常支出,最差的情况下就停止新开工的项目;同时,则是通过经营性业务的租金收入,平滑现金流。

龙湖集团在经营性业务上的成就,业内有目共睹。恒隆集团董事长陈启宗近期直言,龙湖很早就做了转型,将很多精力和资金放在了商场上,并且做得很成功,是个非常稳健的企业。

陈启宗也盛赞龙湖集团董事长吴亚军,认为她头脑清醒,虽然企业不是行业里最大的,但是最好的之一。

在去年年报中,龙湖集团经营性收入达188亿元,占整体收入的8%左右,并且预期未来能够进一步提升至20%。

在今年市况如此之差的背景下,龙湖依然表现不错。克而瑞数据显示,龙湖集团7月份权益销售金额111.2亿元,同比仅下滑16.4%。远高于Top100房企销售额同比降低39.7%的平均水准。

放在TOP10的房企中,也就华润置地、招商蛇口、绿城中国等房企在7月份同比数据优于龙湖集团。

前七月,龙湖以1040.8亿排在销售排行榜第十。

并且在民营房企纷纷收缩战线,谨慎拿地甚至不拿地的环境里,龙湖在7月份拿地的节奏也加速。7月份龙湖集团新增三宗地块,权益地价26.69亿元,高于6月时的11.76亿元。

愿意主动拿地,加大拿地支出,是龙湖对市场仍有信心的体现。

积极的一面是,面对恶化的市况、频繁的做空,优质蓝筹房企们表现出了坚韧和乐观。

碧桂园除了反击做空之外,也在夯实经营性现金流。总裁莫斌在8月的内部会上指出,集团所有的工作都要围绕当期现金流增量来做,“凡是不能带来现金流增量的,三思而后行,慎之又慎”。

金地则罕见地在中报和年报之外,公布了财务数据,表示在手现金和经营性收入,能够覆盖公开市场的到期债务,也不存在市场上的无端猜忌。

金地管理层说,金地是房地产公司,不是债券交易公司。宝贵的资金,首先肯定是用来打仗,而不是主要用来回购。

龙湖管理层在8月10日的投资者电话会上表示,目前公司至今年年底的境外债务已经还清。下半年也会开始主动偿还明年到期的银团贷款。截至目前,龙湖在一年内到期债务占总体债务比例不到10%。

龙湖集团董事长吴亚军表示,现在是行业最黯淡的时候,应该向着光明看。“两周前跟合伙人开会,讲了下一步的战略,大家觉得很提气。我们是很淡定的,国家一直在想办法让行业回到正轨。”

当下,蓝筹房企都在积极应对来自销售和资本市场的双重挑战,这无疑是最有意义的。而来自政策、机构和投资者的支持,以及最重要的购房者信心的回暖,才是让地产走出泥潭,秃鹫离去的的关键。

郁亮表示,房地产未来仍有十万亿市场;吴亚军也认为,待行业出清后,优秀的公司会有更大机会。

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